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开发商在商品房预售后再行转让的,该转让合同

来源:作者:时间:2019-03-28

正文: 关于“一房二卖”的问题,现如今可谓屡见不鲜。对于那些只是先与签订了购房协议,但并没有办理产权登记的购房人,面临这样的风险还是相当大的。因为假如此时,开发商又将该房屋卖给第三人,并且与其办理了产权登记,根据《物权法》第九条规定:“物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该房屋的所有权已经归于第三人。那么对于第一位购房者应当如何进行索赔呢? 
    根据《最高人民法院关于审理案件适用法律若干问题的解释》第八条规定第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: 
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。: 
该条对出卖人恶意违约导致合同解除的后果作了规定,有利于维护买受人的合法权益。 
  律师提示: 
  如何预防“一房二卖”? 
  根据《物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。” 
预告登记具有物权的排他效力,是尚未成为物权的一切不动产请求权的保全措施。商品房预售合同签订后,由于预售房屋尚未建好,不可能办理房屋产权手续,购房人不可能在不动产登记簿中登记为该房屋的所有权人。此时,虽然开发商承担了依照合同约定转让所有权的义务,但购房人所享有的只是合同上的请求权,不具有排他的效力,购房人无法阻止开发商将该房屋再卖给第三人的行为。所以为了保护购房人的请求权,法律规定了预告登记制度,使得妨碍购房人请求权的行为不能生效。 
但要注意,预告登记的有效期并非无限长,根据《物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。” 


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